一般来说，商铺抵押率低于住宅，常见在评估价的 40%—60% 左右，优质临街底商可能略高，但很少超过70%。影响额度的十大因素如下：
额度计算的基数是银行认可的评估价，而不是房东心理价位或市场挂牌价。评估价越高，可贷额度越高。银行委托评估公司时，会综合考虑位置、租金、房龄、土地年限等。
核心商圈、成熟社区底商、临街门面，人流大、商业氛围好，评估价和抵押率都较高。位置偏、商圈不成熟、空置率高的商铺，评估价低，银行还会进一步压低抵押率。
商铺属于经营性资产，银行非常看重租金现金流。
商铺类型差异很大：
房龄越老，建筑结构、消防、水电等设施越陈旧，评估价和抵押率越低。很多银行对商铺房龄有要求，一般超过20—25年可能降额甚至拒贷。
产权是否清晰直接影响贷款：
银行要防范客户不还款后拍卖商铺的风险。区域经济活跃、商铺容易转让和拍卖的，抵押率更高。反之，小城市、专业市场空置多、商铺税费高、难变现的，银行会压低额度。
信用记录、经营收入、负债率、银行流水等都会影响审批额度。
借款人征信好、经营稳定、负债低，银行可给较高成数；如果还款能力不足，即使商铺价值高，银行也会降低额度。通常要求月收入或经营流水能覆盖月供一定倍数。
不同银行对商铺抵押的风险偏好不同，抵押率、利率、期限差异较大。
总结：
商铺门面房抵押贷款额度，主要受“商铺本身好不好变现”和“借款人有没有还款能力”两大方面影响。想提高额度，应优先选择位置好、有稳定租约的商铺，同时优化个人或企业流水、负债和征信，并选择对商铺抵押政策更友好的银行。
